Автор:Марат Шайхатаров

Новеллы законодательства

В Гражданском кодексе появились две новые главы о недвижимости.

1 сентября вступили в силу принятые в конце прошлого года поправки (Федеральный закон от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ), которыми ГК РФ дополнен двумя новыми главами: «Недвижимые вещи» и «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».Первая из этих глав — 6.1 определяет основы правового режима земельных участков, зданий, сооружений и помещений (как жилых, так и нежилых).

В частности, предусмотрено, что под зданиями и сооружениями понимаются объекты, созданные в результате строительства; закреплены признаки помещений, относящихся к общему имуществу в здании (сооружении) и по общему правилу не участвующих в обороте в качестве самостоятельных вещей. Ряд норм посвящен способам и правовым последствиям образования новых зданий (сооружений), помещений и машино-мест из уже существующих (раздел, объединение объектов, реконструкция здания (сооружения) применительно к образованию новых помещений и машино-мест), а также юридическому значению перепланировки.Вторая глава — 17.1, как следует из ее названия, содержит общие положения о праве собственности на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. Так, определено соотношение права собственности на здание (сооружение) и образованные в нем помещения (машино-места): при государственной регистрации прав на такие помещения (машино-места) право собственности на здание (сооружение) в целом прекращается.

Положениями этой главы также регламентированы права собственника здания (сооружения), расположенного на чужом земельном участке. Предусмотрено, например, что такое лицо, если по закону или по договору с собственником земельного участка ему не предоставлено определенное право пользования этим участком, вправе пользоваться им в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию (сооружению) (а если участок находится в публичной собственности — требовать его предоставления в собственность или во временное пользование в установленном законом порядке). При случайной гибели здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, за собственником такого объекта в течение 5 лет будет сохраняться принадлежавшее ему право пользования участком в целях восстановления погибшего имущества.Ряд норм посвящен правовому режиму общего имущества в здании (сооружении). Предназначение имущества в качестве общего (обслуживающего более одного помещения или машино-места) можно будет подтвердить как его расположением и назначением, определенными при строительстве, так и решением собственников помещений (машино-мест).

Предусмотрено право собственников по решению, принятому не менее чем 2/3 голосов, передавать общее имущество в здании (сооружении), пригодное для самостоятельного использования, в пользование третьим лицам, если это не нарушает интересы собственников иных помещений и машино-мест.

В виде общего правила, применимого не только к жилым, но и нежилым помещениям, а также машино-местам, сформулированы нормы о возможности принудительной продажи бесхозяйственно содержимых помещений (используемых не по назначению или в условиях, угрожающих их разрушением, либо с систематическим нарушением прав и интересов соседей).

Отметим, что Росреестром готовятся дальнейшие изменения положений ГК РФ о недвижимом имуществе. Законопроект №02/04/03-22/00126112 от 28.03.2022 «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе».Документ направлен на реализацию так называемой концепции изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, и развивает положения новой главы 6.1 Гражданского кодекса.

Отдельный интерес представляет собой пояснительная записка к законопроекту, в которой в том числе изложены существующие проблемы при отнесении результатов строительства к недвижимости на основе действующих определений:

— некоторые сооружения могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению;• некоторая часть объектов, безусловно признаваемых недвижимостью (помещения), не имеет непосредственной связи с землей;• значительная часть такого имущества не имеет самостоятельного экономического значения;• затруднительность документального подтверждения прочной связи с землей;

— одинаковое наличие прочной связи с землей как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность, так и у сооружений, которые исходя из общих представлений права должны являться улучшениями земельного участка;

— отсутствие четкого определения временных и вспомогательных строений.Рассмотрим некоторые положения законопроекта:• к недвижимости будет относиться не все, что прочно связано с землей, а созданные в результате строительства, либо образованные в результате преобразования здания и сооружения. То есть, понятие недвижимости по Гражданскому кодексу будет более приближено к учитываемому в ЕГРН согласно 218-ФЗ;

— вводится внезапный «физический» признак движимого имущества: оно должно находиться на земле исключительно под собственной тяжестью;

— прекращается учет предприятий как имущественных комплексов, так как ЕГРН «не может учитывать изменчивость наполнения содержания предприятия как недвижимой вещи, а также не может передавать содержание активов, не являющихся недвижимым имуществом»;

— поясняется когда же объект считается «созданным»: с момента принятия решения о вводе в эксплуатацию либо с момента завершения строительства. А вот «образованным» объект считается со дня государственной регистрации прав;

— для учета объекта незавершенного строительства должен быть как минимум полностью построен его фундамент;• облегчается учет единых недвижимых комплексов;

— устанавливается конечный перечень вариантов преобразования недвижимости с кажущейся небрежностью к разделению кадастрового учета и регистрации прав, то есть путая вместе кадастровые и регистрационные процедуры. Так, в частности, предлагается делить здания на помещения, и объединять помещения в здания;• наконец вводится понятие улучшения — это «движимая вещь, прикрепленная к объекту недвижимости». Бывает отделимым и неотделимым.

1 сентября 2022 года также вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ (Федеральный закон от 14 июля 2022 г. N 310-ФЗ), дополнившие ст. 30 Кодекса положениями, которые запрещают собственникам жилых помещений совершать действия, приводящие к ситуации, когда на долю каждого из сособственников приходится менее 6 кв.м общей площади жилья. Сделки, совершенные с нарушением этого правила, теперь считаются ничтожными.

Исключение сделано для тех случаев, когда право общей долевой собственности на жилое помещение возникает в силу закона (в частности, в результате наследования, приватизации), а также в связи с использованием средств маткапитала.

Перейти к верхней панели